Dịch Covid-19 kéo dài hơn 2 năm đã làm thay đổi toàn bộ nền kinh tế thế giới trong đó có Việt Nam. Sau khi dịch bệnh lắng xuống, kinh tế Việt Nam đã có sự ổn định trở lại, chuyển trạng thái linh hoạt để thích ứng trước những biến động tiêu cực.
Điểm đáng chú ý, thị trường BĐS nhà ở đã có những chuyển mới về nguồn cung và giá cũng như chính sách đầu tư ở các thị trường khu vực phía Bắc và phía Nam. Tất cả sẽ được nêu trong bài viết dưới đây.
1. Thị trường bất động sản nhà ở phía Bắc
1.1. Thị trường BĐS căn hộ miền Bắc
– Nguồn cung căn hộ mới đi ngang nhưng lượng tiêu thụ khởi sắc
Tính trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tương đối ổn định ở mức 8.165 căn, những nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông do cơ sở hạ tầng cải thiện. Phân khúc cao cấp và trung cấp lần được đóng góp 55%/45% tổng lượng mở bán mới. Lượng tiêu thụ sản phẩm cũng tăng lên 10.788 căn do nhu cầu căn hộ trung cấp cao tăng lên.
Nhiều chuyên gia kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng 50% đến cuối năm 2022 đạt 25.600 căn và tăng 20% tức 30.000 căn vào năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ có khả năng cải thiện đáng kể từ 100-105% trong năm 2022 – 2023 do cầu bị dồn nén, tương đương với 27.000-30.000 căn hộ được tiêu thụ mỗi năm.
– Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng trưởng mạnh mẽ
Nhờ có nguồn cung căn hộ mới giúp cho lượng tiêu thụ tăng mạnh mà giá bán của từng phân khúc cũng có có sự thay đổi. Cụ thể giá căn hộ sơ cấp tăng 17,3% so với đầu năm đạt 1.872 USD/m2 do tỷ trọng đóng góp của phân khúc cao cấp cao hơn, căn hộ trung cấp tăng 12,3% so với đầu năm do nhu cầu cao. Chỉ có giá căn hộ cao cấp giảm 14,2% so với đầu năm 2022.
Dự báo giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì mức tăng ổn định, trung bình tăng 4 – 6% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó phân khúc trung cấp có thể sẽ ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất 9% svck do nhu cầu cao.
1.2. Thị trường bđs liền thổ khu vực miền Bắc
– Nguồn cung nhà liền thổ tiếp tục vượt nguồn cung mới
Nguồn cung nhà liền thổ mới giảm 68% svck xuống chỉ còn 523 căn. Trong khi lượng tiêu thụ tiếp tục vượt xa nguồn cung mới, tăng 67% svck lên 1.565 căn. Do vậy, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 299%, cho thấy nhu cầu mua nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn đang mạnh mẽ.
Chúng tôi nhận thấy nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2022 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn. Nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.500 căn trong năm 2022, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án EcoPark, Gamuda City.
– Giá sơ cấp nhà liền thổ duy trì đà tăng mạnh trong 6T22 (USD/m2)
Chúng tôi nhận thấy giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục duy trì đà tăng trong 6 tháng đầu năm 2022, giá nhà phố tăng 10% so với đầu năm và biệt thự tăng 29% sv đầu năm.
Kỳ vọng giá đất tại Hà Nội sẽ tăng chậm lại trong nửa cuối 2022, trừ các dự án biệt thự/nhà liền kề cuối tuyến metro Cát Linh – Hà Đông, các vị trí này đã tăng 5% sv quý trước trong Quý 1/2022.
2. Thị trường bất động sản nhà ở phía Nam
2.1. Thị trường căn hộ khu vực phía Nam
– Nguồn cung căn hộ mới phục hồi đáng kể
Trong báo cáo của CBRE 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tăng vọt 189% so với cùng kỳ lên 16.412 căn từ 13 dự án mở bán mới. Số lượng tiêu thụ tăng 12.506 căn tương đương tăng 70% svck.
Nổi bật với nguồn cung căn hộ mà Vinhome đóng góp tại dự án The Beverly Vinhomes Grand Park với lượng mở bán mới hơn 3.000 căn hộ cao cấp chiếm 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng năm 2022. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ đạt 76%, thấp hơn nhiều so với mức 100 – 130% trong giai đoạn 2018-19. Điều này là do tín dụng hạn chế, lãi suất tăng và nguồn cung mới chủ yếu từ phân khúc cao cấp vốn có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn.
Dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ giảm từ 20 – 30% xuống còn 5.000 – 6.000 căn trong nửa cuối năm 2022 (so với 16.500 căn mở bán trong 6 tháng đầu năm). Tuy nhiên, lượng tiêu thụ đi ngang ở mức 7.300 căn, do có 4.000 căn chưa tiêu thụ hết trong nửa đầu năm nay.
– Giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt
Vào cuối Quý 2/2022, giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do thắt chặt tín dụng vào bđs cao cấp tại TP.HCM. Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 6,5% so với đầu năm lên trung bình 2.390 USD/m2.
Nhờ phân khúc trung cấp thu hẹp, thị trường căn hộ cao cấp có thể sẽ dẫn dắt thị trường và chiếm 60-80% tổng nguồn cung căn hộ. Giá căn hộ sơ cấp tại các khu vực ngoại thành TP.HCM như Bình Chánh, Bình Tân vượt mức 2.000 USD/m2, do giá nhà ở các khu vực này đã tăng mạnh trong hai năm qua.
Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong điều chỉnh tăng giá bán để thúc đẩy bán hàng nhằm cải thiện dòng tiền.
2.2. Thị trường bđs liền thổ khu vực phía Nam
– Nguồn cung nhà liền thổ phục hồi nhưng vẫn hạn chế
Nhà liền thổ tại TP.HCM có dấu hiệu phục hồi với 606 căn hộ mở bán mới và 481 căn hộ tiêu thụ, nguồn cung chủ yếu đến từ Thành phố Thủ Đức, Bình Chánh và Quận 12. Tuy vậy, thị trường nhà ở xây sẵn tại các tỉnh lân cận TP.HCM vẫn có triển vọng lạc quan trong 6 tháng cuối năm 2022.
Theo báo cáo, lượng tiêu thụ nhà liền thổ xây sẵn trong nửa đầu năm tại các tỉnh lân cận TP.HCM giảm 10,2% còn 1.526 căn, trong khi nguồn cung mới giảm xuống còn 2.205 căn. Tỷ lệ hấp thụ được cải thiện đáng kể tăng lên 60,2%. Hơn nữa, các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An và Đồng Nai hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế của TP HCM và cơ sở hạ tầng tăng tốc phát triển giúp rút ngắn thời gian đến TP HCM. Do đó, nhiều chuyên gia duy trì lạc quan về triển vọng thị trường nhà liền thổ xây sẵn tại các tỉnh này trong nửa cuối 2022 và năm 2023.
– Giá sơ cấp của nhà liền thổ thiết lập mức giá mới
Tính đến cuối quý Q2/22, giá sơ cấp của nhà liền thổ tăng mạnh 80-90% so với đầu năm, nguyên nhân do nguồn cung hạn chế và các dự án BĐS thương hiệu. Cho nên, giá sơ cấp nhà liền thổ được thiết lập một mức giá mới, bởi một dự án tại thành phố Thủ Đức mở bán vào quý 2/2022, với giá sơ cấp lên đến 26-30 triệu USD/căn.
Trong bối cảnh tín dụng vào BĐS đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất, kỳ vọng giá đất tại Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ hạ nhiệt trong nửa cuối 2022; đặc biệt là Củ Chi sau khi giá đất đã tăng đột biến 72,7% so với cùng kỳ trong quý 1/20/22.
3. Chính sách kích thích thị trường bất động sản tăng trưởng
Nhiều chuyên gia đều nhận định, trong nửa cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung mới nhưng cũng đang có nhiều xung lực để mang đến cái nhìn lạc quan hơn. Chẳng hạn như kinh tế tăng trưởng trở lại; sự chênh lệch cung – cầu ở thời điểm hiện tại với cầu lớn hơn cung, sẽ tác động tích cực đến tâm lý triển khai dự án của DN; việc đẩy mạnh xây dựng hệ thống hạ tầng thông qua cú hích về đầu tư công;…
Không phủ nhận những khó khăn mà thị trường BĐS đang phải gánh chịu. Cho nên, việc Chính phủ đưa ra chính sách siết chặt công tác quản lý sẽ giúp thị trường triển lành mạnh, bền vững. Chỉ tính riêng đối với việc thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS trong những tháng đầu năm 2022 tăng 73% so với cùng kỳ 2021 (đạt 16.600 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm).
Cùng với chính sách siết chặt quản lý, Quốc hội và Chính phủ cũng đã thông qua nhiều gói tài khóa lớn giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng nhanh chóng phục hồi như: Gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2% hay gói tài khóa 350.000 tỷ đồng được thông qua tại Nghị quyết số 43/2022/QH15,…
Một trong những chính sách được đề ra, chính sách tài khóa là chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Chính phủ sẽ dùng chính sách này để tác động lên hệ thống chính sách thuế, chi tiêu và thông qua đó sẽ đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.
Đối với bất động sản việc áp dụng chính sách tài khóa về mảng thuế sẽ giúp Nhà nước điều tiết, giám sát trong chặt chẽ hơn. Nếu điều tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường tăng trưởng, phát triển. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt lên nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS trên lĩnh vực thuế.
4. Tình hình của thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương
Một trong những thị trường bất động sản tiềm năng những năm gần đây phải kể đến Bình Dương. Những năm gần đây, tỉnh Bình Dương đã có những bức phá mạnh mẽ trong việc phát triển kinh tế – xã hội. Trong đó, bất động sản Bình Dương luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo báo cáo mới nhất của batdongsan.com.vn về thị trường BĐS tháng 8/2022, nhu cầu tìm mua căn hộ tại Bình Dương đang có dấu hiệu phục hồi khi mức độ quan tâm với phân khúc này tăng 5% so với tháng 7 trước đó. Hầu hết những khách hàng tìm kiếm các căn hộ chung cư chủ yếu ở khu vực giáp ranh với TP.HCM, Dĩ An và Thuận An. Nổi bật nhất là Thuận An đã ghi nhận nhu cầu tìm kiếm BĐS tăng, với mức tăng 6,2% và chủ yếu ở phân khúc căn hộ.
Trong khi nhu cầu tìm kiếm căn hộ ngày càng tăng, thì các giao dịch mua bán đất nền dự án và biệt thự tại Bình Dương vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi do nhu sự thiếu hụt nguồn cung từ cháo bán.
Theo đó, lượng tin rao bán biệt thự tại Bình Dương giảm 16% so với tháng trước, kéo theo đó là nhu cầu mua giảm 7%. Đất nền dự án cũng có lượng tin rao giảm 13% và nhu cầu mua giảm 12%. Các phân khúc còn lại như nhà phố, nhà riêng cũng ghi nhận sự quan tâm giảm lần lượt 19-23% so với tháng trước.
Lý do nhiều người tìm đến thị trường Bình Dương cụ thể là các dự án căn hộ đó là giá bán căn hộ Bình Dương tốt nhất chỉ từ 1,5 – 2 tỷ đồng/căn (trong khi giá căn hộ trung bình tại Tp.HCM đạt 75,4 triệu đồng. riêng tp.Thủ Đức đã vào khoảng 85,6 triệu đồng/m2). Cho nên, phân khúc căn hộ tại Bình Dương mang lại sự lựa chọn hợp túi tiền hơn cho nhiều hộ gia đình trẻ có nhu cầu an cư và muốn sinh sống gần TP.HCM.
Điều này cho thấy, Bình Dương còn rất nhiều tiềm năng về BĐS chưa thể khai phá hết. Trong bối cảnh giá cả nhà phố tăng cao, thì nhu cầu tìm kiếm căn hộ có mức giá phù hợp dành cho những người lao động đang làm việc tại địa phương. Hơn nữa, đã có không ít lao động từ TP.HCM không quá quan trọng về vấn đề địa phận cũng chọn mua chung cư tại Bình Dương để tiết kiệm chi phí. Với tốc độ phát triển hạ tầng cùng lợi thế về kết nối giao thông và mức giá phù hợp túi tiền với số đông, căn hộ Bình Dương được xem là lựa chọn tốt cho người mua thực trong thời gian tới.
Trên đây là những thông tin nổi bật về thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam nói chung và bất động sản Bình Dương nói riêng. Mặc dù có những chuyển biến tốt như so với 2 năm trước dịch vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi hoàn toàn. Nhưng nhiều chuyên gia BĐS kỳ vọng thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực trong những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023.
Nguồn: Tổng hợp
