Vượt qua 2 năm dịch bệnh đầy khó khăn, thị trường bất động sản năm 2022 được dự báo sẽ có sự tăng trưởng ấn tượng. Trong đó phân khúc BĐS công nghiệp, đất nền gần khu công nghiệp hứa hẹn có sự bứt phá mạnh mẽ nhất và sẽ còn tiến xa trong những năm sắp tới. Vậy, những yếu tố làm nên sự phát triển của khu công nghiệp là gì. Cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Tìm hiểu chung về bất động sản công nghiệp
1.1. Bất động sản công nghiệp là gì?
Đầu tiên hãy cùng chúng tôi tìm hiểu khái niệm về bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Chẳng hạn như việc xây dựng kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng, khu đô thị hay các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp.
1.2. Lợi thế của bất động sản khu công nghiệp từ làn sóng dịch chuyển nhà máy.
Việc BĐS công nghiệp trở thành tâm điểm của giới đầu tư nước ngoài đã giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ, thu hút được nhiều nguồn vốn từ các tập đoàn lớn trên thế giới đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Malaysia, Mỹ, Trung Quốc,.. Trong đó, Hàn Quốc đã quốc gia rót vốn đầu tư vào Việt Nam nhiều nhất.
Là một điểm đến an toàn cho nhiều doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp Việt Nam. Đã có rất nhiều công ty lớn đã quyết định di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ trong thời kỳ dịch Covid -19 gây ra nhiều hệ luy không chỉ sức khỏe con người mà nền kinh tế thế giới cũng rơi vào khủng hoảng. Do đó, nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng trong các khu công nghiệp ngày càng tăng cao.
Ngoài ra, việc bất động sản công nghiệp phát triển kéo theo mức giá thuê tăng cao hơn. Đặc biệt ở khu vực trọng điểm kinh tế, mức giá thuê cho chu kỳ 50 năm từ 100 USD/m2 trở lên. Vì thế, việc cho thuê bđs công nghiệp mang lại khả năng sinh lời lớn cho các nhà đầu tư.
1.3. Những điểm hạn chế của thị trường bất động sản khu công nghiệp
Mặc dù thị trường bđs công nghiệp diễn ra sôi động, mang lại lợi nhuận cao nhưng đâu đó vẫn còn những mặt hạn chế. Điển hình như:
– Yếu tố quan trọng hàng đầu của bất động sản công nghiệp chính là phải có qũy đất lớn. Đây cũng là điều gây ra trở ngại cho các chủ đầu tư khi đi tìm quỹ đất phù hợp.
– Muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp thì chủ đầu tư phải có tìm lực tài chính thật tốt mới có thể thực hiện được. Đó cũng bởi vì khi đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư phải bỏ rất nhiều thứ không chỉ là chi phí mua/thuê đất, xây nhà xưởng, mà còn phải có năng lực quản lý, tài chính để vận hành trong suốt thời gian sử dụng.
– Một điều khó khăn khác khi bắt đầu đầu tư vào bất động sản công nghiệp đó chính là tốn nhiều thời gian để xét duyệt đầu tư. Thủ tục thường phức tạp và rườm rà, mất khoảng từ 2 đến 3 tháng để chờ duyệt và cũng phải mất 2 năm mới có thể hoạt động ổn định. Không chỉ thế, việc chuyển nhượng của đất khu công nghiệp cũng gặp hạn chế đối với trường hợp thuê đất đầu tư.
– Điều cuối cùng cần đề cập đến là việc thu hồi vốn của bđs khu công nghiệp sẽ dài hơn so với những sản phẩm khác. Thông thường chủ đầu tư sẽ mất khoảng 10 năm mới có thu hồi vốn và bắt đầu có lợi nhuận.
2. Làn sóng đầu tư bất động sản khu công nghiệp năm 2022
Năm 2022, bất động sản khu công nghiệp đã có nhiều bước tiến vượt bật khi thu hút được nhiều nguồn vốn từ các tập đoạn lớn từ nước ngoài. Những điểm thuận lợi mà ta có thể thấy như:
– Một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán một lần. Điều này sẽ giúp cho các doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong năm.
– Quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê tiếp tục duy trì mức cao để giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng.
– Mặc dù giá thuê liên tục tăng nhưng vẫn ở mức thấp, cạnh tranh với các nước trong khu vực. Cụ thể so với Indonesia và Thái Lan – những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20% -33%.
Ngoài những mặt thuận lợi thì vẫn còn nhiều điểm hạn chế trong thị trường BĐS công nghiệp năm 2022. Có thể kể đến như:
– Chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với năm 2019. Cụ thể chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10 – 15% so với 2019. Điều đó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp trong năm 2021.
– Nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến cho giá thuê đất bị chững lại. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đất KCN đến năm 2030 gần 211.000 ha tăng hơn 85.000 ha so với năm 2022 (trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha). Dự kiến quỹ đất công nghiệp sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2030 và nó có thể khiến giá thuê chững lại.
Có những lý do khiến cho Việt Nam trở thành điểm thu hút nguồn đầu tư từ nước ngoài và nó sẽ được nói rõ qua những yếu tố dưới đây:
2.1. Bất động sản công nghiệp bổ sung nguồn cung mới
Từ những tín hiệu phát triển không ngừng của bđs công nghiệp, nhu cầu tìm kiếm đầu tư đất công nghiệp ngày càng tăng. Do đó, theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã chấp thuận cho một số dự án đầu tư bđs công nghiệp để bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Cụ thể các dự án được bổ sung như:
– Dự án khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương với quy mô 1.000 ha.
– Dự án khu công nghiệp Cây Trường tại Bình Dương với quy mô 700 ha.
– Dự án khu công nghiệp Nam Tân Tập tại Long An với quy mô 245 ha.
– Dự án khu công nghiệp Tân Tập tại Long An với quy mô 654 ha.
– Dự án nhà xưởng và nhà kho tại KCN Phú An Thạnh tại Long An với quy mô 13,4ha.
– Dự án khu công nghiệp Quảng Trị tại tỉnh Quảng Trị với quy mô khoảng 500 ha.
– Dự án nhà xưởng và nhà kho khu công nghiệp Hố Nai tại tỉnh Đồng Nai với quy mô 16,3 ha.
Việc bổ sung nhiều dự án đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy ở các KCN của cả nước trong nửa đầu năm 2022 đang có xu hướng tăng lên. Cụ thể, tỷ lể lấp đầy các KCN phía Bắc đạt 80% và ở KCN phía Nam đạt khoảng 85%. Đặc biệt, tại một số địa phương như Tp.Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt ở mức cao trên 95%.
2.2. Giá thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh
So với các nước khu vực Đông Nam Bộ, Việt Nam có mức giá thuê đất khu công nghiệp khá thấp. Cụ thể, giá chào thuê khu vực miền Bắc từ 65 đến 260 USD/m2 cho một chu kỳ thuê. Đất khu công nghiệp miền Nam rơi vào khoảng từ 80 – 300 USD/m2 cho một chu kỳ thuê.
Điển hình giá thuê đất khu công nghiệp đang có chiều hướng tăng lên qua các năm như:
– Giá thuê đất KCN năm 2019
Trong năm 2019, mức giá thuê trung bình của quý II đã tăng 15,8% so với quý I. Ngôi vương năm ấy thuộc về thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục trở thành thị trường có mức giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam với giá thuê 162 USD/m2/chu kỳ thuê. Xếp thứ hai là tỉnh Đồng Nai có mức giá thuê là 160 USD/m2/chu kỳ thuê.
– Giá thuê đất KCN năm 2021
Giá thuê đất khu công nghiệp có sự tăng mạnh vào năm 2021 ở một số khu vực. Cụ thể trong quý IV/ 2021,ở các khu công nghiệp miền Nam mức giá thuê đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tăng 7,1% CK, giá thuê ở các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% Ck (Theo báo cáo của JILL).
Tuy vậy, điều đáng lưu ý một số tỉnh có giá thuê tăng mạnh so với năm 2020, đó là Hưng Yên và Bà Rịa Vũng Tàu. Trong đó, giá chào thuê đất KCN tại Bà Rịa – Vũng Tàu là 94 USD/m2 (khoảng 2,1 triệu đồng), tăng 45% so với cùng kỳ năm 2020.
– Giá thuê đất KCN năm 2022
Cho đến năm 2022, giá thuê BĐS công nghiệp trong quý II tiếp tục có xu hướng tăng lên so vời cùng kỳ năm trước. Chi tiết là mức giá thuê tại khu vực phí bắc tăng từ 5 – 12%, và khu vực phí nam tăng từ 8 – 13% so với năm 2021. Mặc dù tăng mạnh nhưng vẫn thấp so với những quốc gia khác trong khu vực tạo nên lợi thế cạnh tranh lớn.
Ngoài cho thuê đất, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng ghi nhận sự tăng trưởng tốt của phân khúc cho thuê nhà xưởng và kho xây sẵn. Nguồn cung thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng tại hai thị trường miền Nam và miền Bắc.
2.3. Nguồn nhân lực dồi dào, giá nhân công rẻ và trình độ được cải thiện.
Việt Nam được xem là quốc gia có tiềm năng phát triển về khu công nghiệp mạnh mẽ và có chi phí nhân công phù hợp, chiếm trung bình tới 55% tổng chi phí của các quốc gia và xếp thứ 4 trong khu vực sau Myanmar, Campuchia và Philippines. Tổng chi phí nhân công trung bình hiện nay là 108.196 USD mỗi tháng.
Ngoài chi phí nhân công giá rẻ, trình độ nhân lực ngày càng được cải thiện cũng là một yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Lao động trẻ của Việt Nam biết tiếng Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản ngày càng tăng. Điều này giúp các công ty yên tâm vào đội ngũ lao động có thể đáp ứng nhu cầu công việc của họ. So với đầu tư ở các nước như Singapore, Thái Lan, Indonesia, đầu tư ở Việt Nam sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được một khoản lớn chi phí nhân sự.
2.4. Chính sách ưu đãi dành cho các nhà đầu tư
Việt Nam đang đưa ra các chính sách ưu đãi lớn nhằm thu hút đầu tư nước ngoài. Giảm bớt những rào cản thuế quan và thủ tục cấp phép đầu tư giúp các nhà đầu tư dễ dàng đưa ra quyết định đặt nhà máy tại Việt Nam.
2.5. Cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện
Hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích ngày càng được cải thiện, tính kết nối vùng được nâng cao giúp quá trình vận chuyển nguyên liệu, hàng hóa đến thị trường tiêu thụ thuận tiện và nhanh chóng.
Mới đây, Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội. Điểm đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng. Trong đó, dự kiến chi 103.164 tỷ đồng để tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng.
Theo Bộ GTVT, Chính phủ đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000 km cao tốc đến cuối năm 2025 (từ mức 1.163 km cao tốc hiện nay). Do đó, các gói đầu tư công sắp tới sẽ tập trung giải ngân vào hàng loạt cao tốc, trọng tâm là tuyến cao tốc Bắc – Nam. Việc hoàn thiện các tuyến đường giao thông sẽ giúp cho giao thương giữa các khu công nghiệp thuận lợi.
2.6. Cổ phiếu khu công nghiệp có chiều hướng tăng mạnh
Từ đầu tháng 4/2022, thị trường chứng khoán có dấu hiệu hồi phục trở lại và tâm điểm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất chính là cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.
Sau 2 năm 2020 – 2021 bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp ghi nhận thị trường bđs công nghiệp có kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2022 và tiếp tục có triển vọng trong nửa cuối năm cũng như làm bước đệm cho năm 2023.
Nhờ nhu cầu thuê và giá cho thuê tăng tích cực, hơn nữa những khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê thì biên lợi nhuận được cải thiện và phản ánh vào kết quả kinh doanh. Điều này giúp cho cổ phiếu bđs công nghiệp tăng trưởng trong thời gian gần đây. Theo dự báo của SSI Research, nhu cầu thuê trung bình tại các KCN niêm yết nửa cuối năm 2022 sẽ tăng 10 -12%, còn từng doanh nghiệp riêng lẻ sẽ có kế hoạch khác nhau tùy thuộc vào quỹ đất còn lại cho thuê và khả năng bán hàng.
Mặc dù mức tăng trưởng nhanh nhưng để chọn được cổ phiếu thích hợp đầu tư ở thời điểm hiện tại không còn nhiều, nhất là trong bối cảnh dòng vốn trên thị trường chứng khoán luân chuyển nhanh giữa các nhóm ngành. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2022 và năm 2023, khả năng bất động sản công nghiệp vẫn là nhóm được nhà đầu tư quan tâm, nhất là đối với các mã cổ phiếu có mức định giá vẫn hấp dẫn. Một số mã cổ phiếu đáng chú ý là IDC, BCM, KBC và VGC.
Theo sự kỳ vọng của nhiều chuyên gia BĐS, cùng với đà phục hồi và phát triển nền kinh tế sau đại dịch và các chính sách hỗ trợ hiệu quả của Chính phủ, BĐS công nghiệp vẫn sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới khi ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường công nghiệp Việt Nam.
3. Thị trường bất động sản công nghiệp Bình Dương khởi sắc trong năm 2022.
Một trong những khu vực phát triển mạnh về bất động sản công nghiệp của cả nước, tỉnh Bình Dương luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo UBND tỉnh cho biết trong 5 tháng đầu năm 2022, nguồn vốn FDI của Bình Dương đạt gần 2,5 tỷ USD, vươn lên đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Các dự án này đều được đầu tư ở khu công nghiệp phía Bắc tỉnh Bình Dương.
Việc hình thành các khu công nghiệp ở phía Bắc cũng đã giúp Bình Dương thu hút mạnh vốn đầu tư phát triển công nghiệp theo kế hoạch. Trong làn sóng dịch chuyển về phía Bắc Bình Dương, nơi còn nhiều diện tích trống như: Bàu Bàng, Bến Cát, Bắc Tân Uyên… sẽ là là khu vực được lựa chọn để phát triển những khu công nghiệp ứng dụng công nghiệp 4.0, trí tuệ nhân tạo.
Một trong những dự án KCN được mở rộng, Vsip 3 chính là dự án được nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn quan tâm nhất. Đã có khoảng 31 tập đoàn trong và ngoài nước tìm hiểu khả năng phát triển sản xuất tại VSIP 3, tương đương 176 ha đất công nghiệp và 1,8 tỷ USD vốn đầu tư dự kiến. Nổi bật là với nguồn vốn 100 triệu USD từ nhà máy chế tác trang sức của thương hiệu Pandora hay dự án quy mô 1 tỷ USD của tập đoàn đồ chơi LEGO.
Về lâu dài, khu vực này hứa hẹn sẽ trở thành những cụm khu công nghiệp tiên phong, là hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của Bình Dương. Đây cũng chính là đòn bẩy, tạo nền tảng gia tăng giá trị bất động sản nhanh và bền vững.
Trên đây là những thông tin về những chuyển biến tích cực của thị trường bđs công nghiệp Việt Nam. Có thể thấy những diễn tiến khả quan từ nhịp đập sôi động của kinh tế thị trường Việt Nam nói chung và tỉnh Bình Dương nói riêng, nhiều chuyên gia đều có chung nhận định BĐS công nghiệp sẽ là phân khúc “tăng nóng” trong nửa cuối năm 2022 và sẽ còn lan sang năm 2023.
Nguồn: Tổng hợp
